Η έκρηξη των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων και το ενδιαφέρον ξένων για απόκτηση κατοικίας στην Ελλάδα σε συνδυασμό με τη μείωση των αποθεμάτων κατοικιών έχουν οδηγήσει σε σημαντική αύξηση των μισθωμάτων, που μένει να αποτυπωθεί και στις φετινές φορολογικές δηλώσεις.
Ωστόσο η καταγραφή της αύξησης των εισοδημάτων από ακίνητα είναι περισσότερο ευχή παρά πιθανή πραγματικότητα, καθώς οι περισσότεροι φορολογούμενοι επιχειρούν με κάθε τρόπο να μην εμφανίζουν εισοδήματα από ενοίκια άνω των 12.000 ευρώ ετησίως ώστε να φορολογούνται με συντελεστή 15% και όχι 35%.
Συνολικά στην περίοδο 2010- 2017 χάθηκαν εισοδήματα 3,4 δισ. ευρώ από ακίνητα λόγω τόσο της απόκρυψης όσο και της πτώσης των ενοικίων εξαιτίας της κρίσης.
Πώς φορολογούνται
Τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία τα οποία αποκτήθηκαν το 2018 φορολογούνται αυτοτελώς με συντελεστές από 15% έως και 45%. Συγκεκριμένα το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται κλιμακωτά, ανάλογα με το ύψος του, ως εξής:
– 15% για το τμήμα ετήσιου εισοδήματος από 1 μέχρι 12.000 ευρώ,
– 35% για το τμήμα του ετήσιου εισοδήματος από 12.001 έως 35.000 ευρώ,
– 45% για το τμήμα του ετήσιου εισοδήματος από 35.001 και άνω.
Επιπρόσθετα, επειδή τα εισοδήματα από ενοίκια προστίθενται στο συνολικό εισόδημα των φορολογούμενων από κάθε πηγή και εφόσον συνολικά υπερβαίνουν ετησίως τις 12.000 ευρώ επιβαρύνονται με την ειδική εισφορά αλληλεγγύης, στην οποία ισχύουν συντελεστές κλιμακούμενοι από 2,2% έως και 10%.
Οι συντελεστές αυτοί αφορούν κάθε πηγή εισοδήματος από εκμίσθωση ακινήτων είτε πρόκειται για φυσικό είτε για νομικό πρόσωπο.
Επίσης οι ιδιοκτήτες που μισθώνουν ακίνητα πρέπει να έχουν υπόψη τους ότι αν το τεκμαρτό εισόδημα είναι μεγαλύτερο του δηλωθέντος εισοδήματος από μισθώσεις επιβάλλεται φόρος και επί της διαφοράς τεκμαρτού – πραγματικού.
Με ψηφιακή πλατφόρμα
Από τις αρχές του 2017 το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς οποιαδήποτε υπηρεσία πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, φορολογείται κλιμακωτά ως εισόδημα από ακίνητα. Το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου Airbnb απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ, ενώ υπόκειται σε τέλη χαρτοσήμου με συντελεστή 2,4% ή 3,6%, ανάλογα εάν πρόκειται για αστική ή εμπορική μίσθωση.
Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση Airbnb θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία, ωστόσο πρακτικά το σχετικό κέρδος φορολογείται ως έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα –όπως όλα τα έσοδα των νομικών προσώπων– με συντελεστή 29%.
Τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα.
Παραχώρηση σε παιδιά, γονείς
Το τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι 200 τ.μ. προς τα τέκνα ή τους γονείς του φορολογούμενου ή προς άλλους ανιόντες ή κατιόντες εξ αίματος ή εξ αγχιστείας συγγενείς προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία δεν υπόκειται σε φόρο εισοδήματος και από φέτος ούτε σε ειδική εισφορά αλληλεγγύης.
Πότε μειώνεται ο φόρος
Μια αξιόλογη έκπτωση μπορούν να λάβουν οι ιδιοκτήτες που εισπράττουν εισοδήματα από ακίνητη περιουσία, η οποία «κρύβεται» στις δαπάνες επισκευής του ακινήτου. Η εφορία αναγνωρίζει ποσοστό 5% των συνολικών εισοδημάτων από ακίνητα ως δαπάνες για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες. Το ποσό αυτό εκπίπτει. Ωστόσο δεν ισχύει το ίδιο για δαπάνες που αφορούν προσθήκες ή βελτιώσεις στο κτίριο.
Ακόμη αναγνωρίζεται ως εκπιπτόμενο το 10% των δαπανών που έχουν πραγματοποιηθεί για αντιπλημμυρικά έργα και έργα αποξήρανσης ελών.
Στην περίπτωση που ο εκμισθωτής καταβάλει αποζημίωση, βάσει νόμου, στον μισθωτή λόγω διακοπής της μισθωτικής σχέσης, το ποσό της αποζημίωσης εκπίπτει ολόκληρο από το εισόδημα. Επιπλέον, το μίσθωμα που καταβάλλει ο υπεκμισθωτής στον εκμισθωτή, στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης, εκπίπτει ολόκληρο στα βιβλία του υπεκμισθωτή.
Αν ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα ή ΝΠΔΔ ή ίδρυμα, εκπίπτει ποσοστό 75% από τις δαπάνες που πραγματοποιήθηκαν, ενώ ειδικά για το Αγιο Ορος το ποσοστό της έκπτωσης είναι 100%.
Τι θα γίνει με τα ανείσπρακτα
Σε ό,τι αφορά τα ανείσπρακτα ενοίκια, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημα του ιδιοκτήτη εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκε. Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Αν το ακίνητο ανήκει σε παραπάνω από έναν ιδιοκτήτη, οι ενέργειες αλλά και οι αιτήσεις θα πρέπει να γίνουν από τον κάθε ιδιοκτήτη ξεχωριστά.
Να επισημανθεί ότι η διαδικασία αφορά μόνο φυσικά πρόσωπα και όχι τα νομικά πρόσωπα που μισθώνουν ακίνητα. Στην περίπτωση των νομικών προσώπων χρησιμοποιείται η διαδικασία των επισφαλειών.
Πηγή:documentonews.gr